建て主直営方式とは　　４５坪の邸宅が引渡価格（本体価格ではありません）１０００万円以下で建つ！超ローコスト注文住宅「新・合掌の家」

ここでは『新・合掌の家』の家づくりの方法（発注のやり方の違い）をご紹介しましょう。

家は、買うと高いのです。

家は、建てましょう！

****************** 直営方式で家を建てましょう。安い家ではなく、良い家を安く建てられる家づくり。このしくみなら、４５坪の邸宅が引渡価格１０００万円以下で建てられます！******************

建て主直営方式とは

時代遅れ？建て主直営方式

「新・合掌の家」の家づくりなら家が安く建てられる。
それは、現在の日本が忘れかけている「建て主が自分で建てる（直営）」という方式の家づくりだからです。

例えば建設業法や労働安全衛生法などは、いずれも「住宅メーカーや元請けの建設会社」がいて、「下請の施工会社」がいて、施主は一番上の「元請け会社」から家を買う、ということが前提になっています。
今の時代では、普通の市民が昔ながらのように建て主が自身で手配したり、といったセルフビルドで家づくりをすることが、制度の中にほとんど想定されていないのです。

ところが、昨今は建築士さんたちがCM（コンストラクション・マネジメント）に乗り出したり、分離発注形態を採ったりして、「元請け会社」の要らない家づくりが増えてきています。
このしくみは、一時代前の仕組みであり、少し前までは時代おくれの仕組みと思われていました。
ところがこの時代おくれのしくみが、周回遅れ（?）で、今では最新システムとして脚光を浴びています。

『新・合掌の家』の家づくりも、この時代おくれの家づくりの方法＝建て主直営方式を採っています。

比較項目建て主直営方式工務店・ハウスメーカーから家を買う方式
(一括請負工事発注方式)

建設方式の
時代性戦前の日本では一般的な方法。
最近、CM方式の台頭で見直されてきているが、まだ件数は少ない。日本独特のおまかせスタイル。
近年では、元請け会社の不透明さが嫌忌されつつある。

建て主の位置建て主は計画、設計、発注、管理に責任を負う。
とは言うものの、CMr（コンストラクション・マネジャー）や「新・合掌の家」のシステムクリエーターに代行させるのが一般的。建築主は家づくりには関わらず、できた建物を買う立場。

契約関係設計・施工監理は業務委託。
工事は各専門工事会社と個々に直接契約。一番上の元請け会社とのみ、一括請負工事契約。

価格専門工事会社との直接契約のため、工種別原価の透明性は高い。
元請けが上乗せする分のコスト削減ができる。
（コスト削減効果は絶大）
各専門工事会社にいくらで発注されているのか（原価）は非公開。不透明。
専門工事会社の原価に、経費や利益を上乗せ。

建て主の
リスク発注者責任がある。責任が細分化する。消費者保護の観点から、リスクは基本的に請負者責任。
お任せの分、リスク回避の費用は必要。

リスク保証・
第三者監査基本は自己責任。
瑕疵保証保険や第三者監査など採用可。元請け会社には法律的に様々な保証責任が課せられており、選択の自由度は少なく、フルセットのリスク保証金が住宅価格に含まれる。

品質保証法令により10年間瑕疵保証。
メンテナンス費用の配当がある。法令により10年間瑕疵保証。
元請けによる上乗せ保証あり。

昨今、建て主直営方式が見直されているのは、発注リスクに見合っておつりが来るほどのコスト削減効果によるところが大きいようです。
「新・合掌の家」は、建て主直営方式の家づくりです。

分離発注

一般的な分離発注とは、下記の形態を取ります。
各専門工事会社さんは、「“材・工”共」で担当する専門工事を請け負います。
これでは材料の購入規模が小さいので、材料面のコストダウンには結びつきにくくなります。
また、各材料の品質保証がしにくくなります。

「新・合掌の家」では、まず材料と職人・専門工事会社を分けてしまって、材料について、まとまったロットで購入してコストを下げるとともに、品質保障もまとめてします（なかには商習慣上やむなく材工発注の工種もあります）。
「新・合掌の家」の家づくりの分離発注

材料を分けた後に、職人・専門工事会社それぞれに分離発注をします。
この方法によって、さらに価格の透明性をはかっています。

「分離発注」とは

分離発注とは文字どおり、分けて発注するということです（その反対語は一括発注）。
家づくりがわかっていないと、分離発注はできません。

でも、それでは「家づくりは簡単だ」とはならなくなってしまいます。
大工さんに家を建ててもらう時代だって、施主がみんな家づくりに長けていたわけでもなく、そこは棟梁が色々サポートしてくれていました。
今の時代においても、わからないところは大工さんに頼ればいいのです。

しかし今の大工さんのなかには、家１棟を最初から最後まで請け負う経験をしていない人もいるのです。
部分的に木工事を下請けしているばかりですから、着工前のフラット35の申請への対応や数々の助成制度、保証制度への対応が分かっていない人が多いです。

そこまで大工さんをおとしめたのは住宅販売会社を頂点とする今の家づくり（船艦大和）です。
だから今、みなさんの選択肢が一括請負しか無くなっしまっています。

最近になって、消費者が直営方式や分離発注という選択肢を選ぶことができるようになってきました。
私たち時代おくれのスマートハウス実行委員会のような家づくりのアドバイザーが現れてきたのです。
肩書きはいろいろです。
大きな工事ではＣＭｒ（コンストラクション・マネジャー）とかＰＭｒ（プロジェクト・マネジャー）と呼ばれたりします。
でも公的資格で規制された仕事ではありませんから、コンサルタントとかアドバイザーなど、呼称はまちまちです。

わからないところはこういう専門家を活用する、それもまた直営方式を志向する人たちにとっての分離発注のひとつです。

ただ、一括お任せでないところはおさえておいてください。
分離発注をするということは、住宅販売会社から完成品を買う“購入者”ではなく、自分が主体となって家づくりを進める“建て主”になるということです。
「分離発注」とは発注者である建て主が、ひとつひとつの発注先にそれぞれ交渉権を持てるということです。
個々の発注先の価格を吟味できるし、納得できない業者には発注しなくてもいいのです。
それは施工業者や建材商社ばかりでなく、建築士やアドバイザー（『新・合掌の家』で言えば実行委員会本部と地元の大工さん）についても同じです。

権利には責任がついてまわります。
発注先を選べるし、価格交渉ができるということは、発注責任を負うということです。
実行委員会や大工さんにできるだけ「お任せ」でかまわないでしょう。
ですが、それでも最終的に納得して選んだのは自分である、という自己責任の意識は必要です。

そこをおさえておけば、分離発注による家づくりからは、大きな価格メリットを得られることでしょう。

「分離発注」の実際

「家を買う」
あらたが、直営ではなく元請け住宅販社から家を買う(●●)立場なら、外壁の色や素材は選択できても、どのような工事業者に依頼するかというところまでは関与しません。
そんなところに気を遣わずに済みます。
が、本来60万円の外壁工事に対して80万円を請求されるわけです。

しかたないですね。
全部組み上がった（アセンブルされた）完成品を買うとなると、元請け利益が乗せられます。
でも自分が“建て主”（アセンブラー）なら、60万円の外壁工事は60万円という元値(もとね)で購えるのです。

プランはだいたいできていて、外壁の素材とか床の素材とか省エネ設備とか、後から買い足すのではなく新築工事のなかで作り込みたい仕様もだいたいきまっている。
ならば、あとはどんな業者をアセンブルするか、です。

分離発注の実務は住宅建築に長けていないと難しいです。
どういう職種が必要なのか、地域にどんな業者がいるのか、建築業界の商習慣とはどのようなものか、業界を知らないとなかなかできません。

ですから分離発注をするなら、発注先の選定は専門家である地元の大工さんに任せた方がよいでしょう。
例えば、家の外壁がサイディングなら外壁工事の専門工事業者さんを選ぶでしょうし、塗り壁ならば左官屋さんや塗装屋さんを施工チームの中に加える、といった具合です。

どの工種の業者を揃えるかは、大工さんの方針や地域の事情によっても変わります。
屋根から外壁まで全部任せられる優秀な専門工事業者がいるのなら、屋根工事と外壁工事は１業者にまとめて発注することもできるわけです。

その場合でも、あなたが
「屋根と外壁をいっしょにして一式で発注してしまうのは、透明性の観点から好ましくない」
と思えば、別々の業者に分離したい、と実行委員会本部または大工さんに相談すればよいのです。
あなたが建て主でありあなたが発注者なのですから、いかようにもできます。
ただ「分離せずにひとまとめにした方が、業者さんがやりやすい」などといった施工面の事情もあると思います。

こういうところは、建て主として納得できるまで、聞くべきことは聞き、学ぶべきことは学びましょう。

調達するのは、業者さんばかりではありません。
そもそも最初に、専門知識が無くても直営方式にしたい人は、実行委員会本部に業務代行を依頼します。
つまり、実行委員会のプランニングなどの業務も、分離発注先のひとつ、ということになります。

さらに、あなたの希望する家、間取りや家の形や設備仕様などを設計してもらい、確認申請をしてもらう業者が必要です。
本部と打ち合わせしつつ、地元の建築士さんを選定します。

これも、建て主直営方式ならではの分離発注のひとつです。
住宅会社に一括請負させる場合でも、住宅会社はそういうことをやっているのです。

その他、施工業者以外にも、必要ならば土地家屋調査、解体工事、地盤調査、そして地盤改良と、建築工事に取りかかる以前から、様々な専門家を用いることになります。

もうひとつ、建材の調達があります。
地域の商習慣にもよるでしょうが、建材商社などがひとつの発注先です。

構造材などは製材（プレカット）工場から直接買うことが多い地域もあるでしょう。
これからはネットショップからの購入という流通ルートも充実してくると思われます。

業者さんによっては建材込みで注文する工種もあります。
分かりやすいところでは、ガラス工事などはガラスという建材と現場施工を別々には頼まないです。
大工さんが材木込みで請けることもあるでしょうし、エアコンや電灯器具込みで請ける電気屋さんもいるでしょう。

一方で建て主としては、電灯器具はしゃれた品物をインターネットで買いたいとか、大きな家電ショップなどで自分で買いたいという希望を持つ方もいます。

今まで住んでいた家のモノをそのまま使いたいという場合もあります。

直営方式で施工と建材をどう発注するか、一律な教科書はありません。
時代おくれのスマートハウス実行委員会が色々お教えします。
詳しいことは以下の資料をダウンロードしてご覧になって下さい。

お問い合せは